“十一五”农业职业技能开发工作规划
农业部办公厅
“十一五”农业职业技能开发工作规划
为适应新时期农业和农村经济发展的需要，贯彻落实全国人才工作会议和全国农业人才工作会议有关精神，更好地开展以职业技能培训和鉴定为主要内容的农业职业技能开发工作，充分发挥农业职业技能开发在培养农业技能人才、提高行业从业人员整体技能素质和促进农村劳动力转移、农业增效、农民增收等方面的重要作用，根据《劳动法》、《职业教育法》、《农业法》有关规定和农业农村经济发展规划，制定本规划。
一、现状和形势
（一）发展现状
近年来，各级农业部门紧紧围绕《2001—2005年农业行业实施职业技能开发与国家职业资格证书制度工作规划》，积极开展农业职业技能培训和鉴定工作，有力地促进了农业人才队伍建设，为农业和农村经济的发展做出了积极的贡献。
——初步建立了农业行业就业准入制度。颁布了14个就业准入职业目录，制定并印发了各职业的就业准入实施方案。
——标准体系进一步健全。制订并颁布实施了49个国家职业标准，编写出版了30套职业培训教材，开发了40个职业的鉴定题库。
——组织体系基本确立。建立了行政主管部门综合管理、业务部门技术指导和工作机构具体实施的组织体系。截至2004年底，已在全国建立339个农业职业技能鉴定站。
——工作队伍不断壮大。建立了一支熟悉培训鉴定政策的450人的管理人员队伍，一支掌握培训方法和考评技术的5000人的师资和考评员队伍，一支从事质量管理的200人的督导员队伍和一支精通专业理论及操作技能的400人的专家队伍。
——职业技能开发事业稳步发展。截至2004年底，全国累计参加农业职业技能培训的人数为83.7万人次，通过鉴定并取得职业资格证书的人数为74.8万人次，平均鉴定通过率为89.4%。
（二）主要经验
几年来，农业职业技能开发事业之所以获得较快发展，取得了较好成绩，主要是在工作中注重形成良好的工作机制和工作方法，主要是：
1、各级领导的重视是推动农业职业技能开发工作的重要保证。各级领导给予农业职业技能培训和鉴定工作高度重视，将培训和鉴定工作纳入本行业人才队伍建设的整体规划中，有力地推动了职业技能开发的发展。
2、打牢工作基础是保证鉴定开发事业顺利推进的技术支持。始终把职业标准、培训教材和鉴定题库等基础工作放在首位，遵循“一条龙”开发的思路，促进了标准与教材、题库内容的有效衔接，保障了职业技能开发的顺利实施。
3、以市场需求为导向使农业职业技能鉴定开发工作始终把握正确的方向。以农业标准化生产和各类农业用人单位需求为导向，开展有针对性的职业技能培训和鉴定，增强了农业劳动者的就业竞争力和工作能力，是职业技能开发发展壮大的根本动力。
4、加强协调和配合是农业职业技能鉴定工作可持续发展的前提。重视理顺各部门关系、明确相应职责，创造宽松的工作环境，为职业技能开发奠定了良好的发展基础。
5、注重工作质量是农业职业技能鉴定获得良好社会声誉的根本所在。树立质量第一、社会效益第一的理念，视质量为生命线，确保了职业技能开发健康稳步发展。
（三）存在的主要问题
农业职业技能开发工作虽然取得了一定的成绩，但与农业和农村经济发展对人才的需求相比还存在着较大的差距，主要表现在：
1、农业职业技能开发工作与农业农村经济发展的中心工作结合还不够紧密。同农业各行业的中心工作尚未形成长期协同配合的工作机制，使农业职业技能开发与农业农村经济发展的中心工作以及各行业的业务工作缺乏应有的联系，农业职业技能鉴定开发还没有被各行业作为人才队伍建设的主要途径和评价手段，与事关农业农村经济发展的重大工程和项目缺乏有效衔接和相互支撑，没有充分发挥出农业职业技能开发对提高行业从业人员素质、促进行业发展的应有作用。
2、培训和鉴定条件简陋，设施不足。农业职业技能开发工作从开始之初就没有纳入各级财政预算范围，没有形成稳定的投入机制，使培训和鉴定条件改善缓慢，设备陈旧，基本设施严重不足。加之农业的弱质性和农民的弱势地位，仅靠收取鉴定费用将难以维系农业职业技能开发的持续健康发展。
3、认识不到位，各方面积极性尚未充分发挥。由于岗前培训就业准入的大环境尚未形成，导致一些地方和部门对农业人才队伍建设，特别是农业技能人才队伍建设还缺乏长远考虑，忽视职工及行业从业人员的职业技能培训工作；部分农业用人单位还未形成和建立“使用与培训考核相结合，待遇与业绩贡献相联系”的运行机制；广大农业从业人员缺乏职业设计投资以及自主学习的意识和动力，再加上农业行业收益相对较低，对参加职业技能培训、提高自身素质和就业竞争能力的积极性不高。
（四）面临的形势
“十一五”时期，农业职业技能开发面临着新的情况、新的特点，充分认识面临的新形势，对于做好“十一五”时期农业职业技能开发工作具有重要意义。
1、农村劳动力转移和农业增长方式转变对农业职业技能开发工作提出了新的要求。
当前，我国农村劳动力转移就业任务十分繁重，就业形势不容乐观。目前有1.5亿多农村劳动力需要转移，未来五年每年还将新增劳动力600万人。农村劳动力向城镇和二、三产业转移，不仅需要必要的职业培训，更需要通过职业技能鉴定，取得进入劳动力市场的“通行证”。实践表明，很多农民工由于没有参加职业技能鉴定，很难进入劳动力市场，即使获得工作岗位，也难以获得与劳动力价值相匹配的劳动报酬。把职业技能培训和鉴定、就业有机结合起来，提高农村劳动力综合素质，增强其就业能力和工作能力，是保证农村劳动力合理有效转移和充分就业的迫切需要，也是农民工在城镇及二、三产业安身立命的客观需要。与此同时，我国农业从业人员数量多，职业技能水平不高，应用新技术的能力不强，且农业生产经营规模小，农业劳动生产率较低。这种状况不仅制约了农业增长方式和农业现代化进程，也成为推进农业标准化生产的主要制约因素。加大对农业劳动者的职业技能培训和鉴定，有利于增强农业劳动者应用先进适用技术的能力，提高培训的社会效益和经济效益，有利于提高农业生产领域规范化操作，实现标准化生产，推动农业全面、协调和可持续发展。
2、国家大力加强高技能人才队伍建设为农业职业技能开发工作指明了新的方向。
高技能人才是我国技术技能型人才中的骨干，是推动技术创新和实现科技成果转化不可缺少的重要力量。随着我国经济的快速发展和技术进步的日新月异，对高技能人才提出了更高的需求。为加快高技能人才的培养，2002年9月，劳动和社会保障部启动了国家高技能人才培训工程。农业高技能人才是推动农业生产技术创新和实现农业科技成果转化的重要力量，是技术创新的探索者、实践者和推动者，是农业和农村经济建设中的重要生力军。因此，推进农业技能人才尤其是农业高技能人才队伍建设，加快培养农业领域急需的技术技能型、复合技能型人才，以及农业高新技术产业发展所需要的知识技能型人才，并以此推动农业技能人才队伍的整体建设，带动农业高、中、初级技能人才梯次发展，是今后农业职业技能开发工作面临的重要任务。
3、国家职业资格证书制度的不断推进和就业准入制度的逐步实施，为农业职业技能开发工作营造了良好的外部环境。
国家职业资格证书制度的不断推进和就业准入制度的逐步实施，对于合理开发和配置劳动力资源，提高从业人员的职业技能水平和就业竞争能力，具有十分重要的意义，也为农业职业技能开发工作提供了良好的外部环境。随着我国农业现代化进程的不断加快，适应与WTO全面接轨的需要，职业技能开发在转变农业增长方式、提高农业综合生产能力和建设农业人才队伍等方面的地位越来越突出，职业资格证书与学业证书在就业竞争方面具有同等重要的作用，就业准入制度逐步深入人心并在部分岗位开始实施。目前，国家对职业资格证书制度的实施力度明显加大，就业准入制度的实施范围进一步拓展，必将带动整个农业职业技能开发工作的不断深入发展。
二、指导思想、原则和目标
（一）指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，贯彻全国人才工作会议和全国农业人才工作会议精神，牢固树立科学发展观和人才观，以提升农业劳动者职业能力和工作水平为核心，以促进农业和农村经济发展为目标，以推进职业资格证书制度为重点，以加强体系和队伍建设为基础，在不断拓展职业技能开发范围的同时着力夯实工作基础，在不断扩大职业技能开发规模的同时更加注重提高工作质量，在不断提高管理水平的同时更加注重建立长效机制，为农业综合生产能力提高、农产品质量安全和粮食安全提供人才保障和智力支持。
（二）发展目标
总体目标：到2010年，农业职业技能开发的法规体系进一步健全，在农业和农村经济中心工作中的地位逐步上升；农业职业资格证书制度实施范围进一步扩大，农业职业资格证书社会影响力逐步提升；人才培养与行业发展相结合、职业技能培训与鉴定相结合的运行机制逐步形成；农业职业技能开发工作体系基本建立，农业技能人才总量大幅增加，结构更加合理，素质明显提高；农业职业技能开发在农业人力资源能力建设、促进农村劳动力转移以及农民增收中的作用更加突出。
具体目标：
1、就业准入制度稳步推进。在做好现有14个就业准入职业实施工作的基础上，调整扩大就业准入制度的实施范围。在关系粮食生产、农产品质量安全和涉及消费者利益的农业职业领域稳步推进就业准入制度；
2、培训与鉴定工作有机结合的机制进一步确立。培训和鉴定工作在人才队伍建设的作用更加突出，并逐步形成职业技能培训与鉴定工作有机衔接的工作机制，使职业技能鉴定成为引导培训方向、检验培训质量的重要手段，充分发挥职业技能鉴定在人才队伍建设中的促进作用和保障功能。
3、标准体系进一步完善。完成60个主要职业标准的制定和修订工作，配套开发相应的职业技能培训教材和鉴定题库。
4、工作队伍进一步壮大。建立能够满足职业技能开发工作需要的管理人员队伍（600人左右）、质量督导人员队伍（600人左右）、培训师资和考评人员队伍（6000人左右）及专家队伍（600人左右）。
5、培训与鉴定规模逐年增加。在“十一五”期间，累计组织职业技能培训150万人次，通过鉴定并获得农业职业资格证书的达到130万人次。其中技师和高级技师达到10万人，持证人员中农民所占比例由15%提高到30%。
（三）工作原则
为实现上述目标，农业职业技能开发工作坚持以下原则：
1、围绕中心、服务大局。紧紧围绕农业和农村经济发展，把职业技能培训和鉴定作为农业人才开发和评价的重要手段，形成以培训鉴定促人才队伍建设、人才队伍建设促农业农村经济发展的良性机制。“十一五”期间要重点围绕农业“七大体系”建设，加快农业职业技能开发工作步伐，为提高农业综合生产能力提供人才支撑。
2、统筹协调、分工负责。根据行业发展和职业技能开发工作需要，科学划分职责，有效推动工作发展。农业行业主管部门统筹协调农业职业技能开发工作，制定有关政策和工作规划，指导本行业的职业技能开发工作。
3、严格质量，注重实效。适应农业综合生产能力提高和产业竞争力增强的需要，改进职业技能培训方法和鉴定形式，充实培训内容，加强质量监督管理，不断提高职业技能培训和鉴定的质量。
三、工作重点
（一）大力推进农业职业资格证书制度和就业准入制度。实行就业准入制度，促进农业职业资格证书制度的实施，是落实党中央、国务院提出的“科教兴农”战略方针，提高农业综合生产能力的重要举措，也是我国农业人力资源开发的一项根本措施。认真贯彻实施“先培训后就业、先培训后上岗”的就业准入制度，促进职业资格证书制度在农业领域有效实施。在已颁布的14个农业行业就业准入职业中，严格实行就业准入制度。用人单位在招用实行就业准入职业的劳动者时，须从已取得职业资格证书的人员中录用，同时实行职业资格证书与工资待遇及各种优惠政策相挂钩。在农产品质量安全、规范农资市场等关系农业和农村经济持续健康发展的其他职业领域，以及技术性强、服务质量要求高和关系到广大消费者利益、人民生命财产安全的职业领域也要稳步推行就业准入制度。结合农业农村经济发展的客观需求，积极研究和开发农业领域新职业，不断完善职业标准，提高从业人员的职业素质。
（二）加强农业高技能人才和农村实用人才队伍建设。围绕农业和农村经济建设中心任务，按照农业人才队伍建设的总体规划，以提高劳动者的职业素质和技能水平为核心，加快培养农业领域急需的技术技能型、复合技能型人才，以及农业高新技术产业发展所需要的知识技能型人才，并以此推动农业技能人才队伍的整体建设，带动农业高、中、初级技能人才梯次发展。充分发挥高技能人才在农业生产和农村经济发展中的带动、示范、引导作用，在对促进农民增收、粮食增产和农业综合生产能力提高以及动物疫病防治等具有重要影响的职业领域，重点培养造就一批高技能人才。积极配合相关部门开展针对性强、实用有效的农村实用人才培训，并采取灵活多样的形式对农村实用人才进行技能鉴定评价，促进农村实用人才队伍建设。进一步改革高技能人才管理制度，打破身份、年龄、资历、职称限制，促进高技能人才健康成长。
（三）初步建立质量监督管理体系。加快建立职业技能培训和鉴定质量督导制度，进一步完善质量管理的规章制度，严格执行工作规范、技术标准和培训教师、质量督导人员诚信培训和考核记录制度，对行业质量管理情况进行定期通报。推行职业技能鉴定机构质量体系认证，对通过质量认证并连续两次认证合格者，可减免一次认证；对认证不合格或在一年之内没有开展鉴定工作的职业技能鉴定机构，实行退出和惩处机制。
(四)创新农业技能人才培养、评价与使用机制。依据科学、客观、公正的原则，逐步建立起以职业能力为导向、以技能鉴定为主体、以工作业绩为重点，注重职业道德和职业技能水平的人才评价机制。在申报条件上，克服重学历、资历以及轻能力、业绩的倾向，逐步打破工作年限等申报资格限制；在评价标准上，把品德、知识、能力和业绩作为衡量人才的主要依据；在评价方式上，针对职业岗位的实际，采取灵活、务实的评价形式；在评价手段上，大力开发应用现代人才测评技术，努力提高人才评价的科学水平。
在农业行业各类用人单位推行“使用与培训鉴定相结合，待遇与业绩贡献相联系”的做法，充分发挥职业资格证书在职业技能培训、鉴定评价和工资分配中的重要作用，建立职工凭技能得到使用和晋升，凭业绩贡献确定收入分配的激励机制。各行业要积极开展行业比武、技能竞赛等活动。出台评比表彰办法，定期开展评比表彰活动，对职业技能开发工作做出突出贡献的单位和人员给予表彰。把职工持证比率、高技能人才占职工总量比例作为农业产业化龙头企业认定、优质农产品认定和评优、招投标、资质评估等方面的必要条件。
（五）促进职业技能开发工作与农业和农村经济中心工作的有机结合。在制定项目实施规划和方案时将农业人才结构、数量和技能等要求列为重要内容。加强农业职业技能开发与农技推广服务体系建设的结合，把业务培训与职业技能鉴定有机衔接，促进农技推广队伍能力的不断提高；加强农业职业技能开发与农业标准化建设有机结合，促进农业人才标准与农产品质量标准相适应；加强农业职业技能开发与场（地）认定和产品认证相结合，把主要岗位从业人员技能资格，作为商品粮油基地、大型农产品批发市场、科技示范场等认定与无公害食品、绿色食品、有机食品等认证的必备条件；加强农业职业技能开发与工程项目和优惠政策相结合，对生态家园富民工程、优质粮食产业工程、农业科技入户示范工程、沃土工程、奶牛良种补贴、农机具购置补贴、良种补贴、渔民转产转业以及七大体系建设等重大工程、项目和政策的实施，要加大从业人员职业技能开发力度，促进工程、项目的顺利实施和优惠政策的贯彻落实。今后，新增重大农业项目的编制和实施，应把农业职业技能开发作为重要条件。
四、保障措施
（一）加强领导和组织建设。农业系统各有关部门要从农业和农村经济发展的大局和人才队伍建设的战略高度，充分认识农业职业技能开发工作的重要性。把职业技能开发工作和职业资格证书制度放到人才队伍建设的大业中去认识，放到本行业本系统的中心工作中去考虑，放到农业和农村经济工作的大局中去把握。切实将农业职业技能开发工作纳入本行业、本部门发展规划之中，并在行业相关法律法规中予以明确。建立农业行业职业技能开发联席会议制度，加强对农业行业职业技能开发工作的统筹规划、协调指导和综合管理。各行业和各地农业部门要把素质高、能力强的人员充实到职业技能鉴定管理队伍中，保证工作经费，促进农业职业技能开发工作持续健康发展。
（二）完善政策和法规建设。对现有农业法律法规进行修订，进一步明确农业职业技能培训与鉴定工作的法律地位，将农业从业者的技能要求和职业技能培训、鉴定的有关内容充实到相关条款中；对于新制定的有关法律法规，也要对相应内容予以明确。根据农业和农村经济发展的需要，对关系粮食生产、农产品质量安全和涉及消费者利益的职业实行就业准入制度。将农业就业准入制度纳入农业综合执法范畴，配合各级劳动保障部门加大劳动监察力度，有效推动农业行业就业准入制度的实施。
（三）加大财政和基建投入的力度。各级农业部门要积极争取资金，用于农业职业技能培训和鉴定，形成稳定增长的投入机制，确保农业职业技能开发建设投入专项化、基础设施投入经常化、工作经费固定化，不断改善培训和鉴定工作条件。把职业技能培训和鉴定机构条件改善纳入基本建设投资中，把标准编制和教材、题库开发工作列入财政预算中。在有关工程、计划和建设项目中，安排一定经费用于人才培训鉴定，并形成长效机制。加大对农民工职业技能培训和鉴定的补助，采取鉴定券、报账制等方式，努力提高培训的实用性和资金的使用效率。引导农民工参加职业技能鉴定，取得进入劳动力市场的“通行证”。
（四）发挥舆论宣传的导向作用。以报刊、网络、影视等多种媒体为载体，采取专刊、专栏、专版、专访等多种形式，大力宣传职业资格证书制度以及农业职业技能开发的作用和成效，扩大职业技能开发的社会影响力，营造良好的舆论氛围。引导农业行业更多的用人单位和劳动者参与职业技能培训和鉴定的积极性和主动性，提升农业职业资格证书制度在全社会的认知度。
（五）加强政策理论和考评技术研究。组织专门力量，加强农业职业技能开发前瞻性、基础性和应用型项目的研究，重点研究农业职业技能开发的政策导向、管理体制和运行机制等重大问题，为职业技能开发健康发展提供理论支撑。加强农业职业技能培训方式和鉴定考评技术的研究，探索培训教材编写市场化运作、鉴定题库命题模块化开发的新方法，总结推广仿真模拟操作、智能化考试等先进鉴定评价方法和技术，提高管理和技术支持水平。
（六）进一步完善农业职业技能开发工作的管理体制。农业部人事劳动司负责农业职业技能开发综合管理、整体规划、政策指导、机构和队伍建设；各行业主管司局负责本行业职业技能开发的行业管理、体系建设和政策指导，定期组织召开工作会议，推动行业职业技能开发工作；各地农业行政管理部门负责本地区本行业职业技能开发工作的综合协调和政策指导。农业部职业技能鉴定指导中心负责农业行业职业技能开发技术支持并组织实施；各行业职业技能鉴定指导站具体负责本行业职业技能开发工作的组织实施；各职业技能培训和鉴定机构（包括培训基地、鉴定站、点）具体负责培训和鉴定工作的具体实施。
江苏省城市住宅区物业管理办法
江苏省人民政府
江苏省人民政府令
（第１４１号）
《江苏省城市住宅区物业管理办法》已于１９９８年９月４日经省人民政府第１２次常务会议通过，现予发布施行。
代省长 季允石
一九九八年九月二十一日
江苏省城市住宅区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。
本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。
第三条 城市新建住宅区和达到一定规模且公共设备、公用设施等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的城市住宅区，由所在地政府组织整治，逐步创造条件，实施物业管理。
实行物业管理的住宅区的具体规模、范围，由市、县（市）人民政府划定。
第四条 省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其主要职责是：
（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
（二）管理全省物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；
（三）监督物业管理企业资质管理工作；
（四）依法查处物业管理中的违法行为。
市、县（市）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。
第五条 各级规划、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同建设（房产）行政主管部门做好有关管理工作。
街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第六条 物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业（居民服务业）优惠政策。各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展。
第二章 业主会议与业主委员会
第七条 住宅区入住率或者房屋出售率达到６０％以上时，所在地人民政府物业管理行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会；以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。
第八条 业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。
业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。
第九条 业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；
（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；
（五）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。
第十条 首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地人民政府物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。
第十一条 业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在９至１５名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于５名。
业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职。
业主委员会主任、副主任、委员，应当推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。
第十二条 业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。
第十三条 业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：
（一）召集和主持业主会议；
（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委员会合同；
（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；
（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；
（五）监督物业管理企业的管理工作。
业主委员会履行下列义务：
（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；
（二）接受住宅区内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督；
（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；
（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施。
第十四条 业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项以过组成人员的三分之二多数通过。
第十五条 业主委员会可以采取公开招标或者其他方式，选聘物业管理企业在住宅区内实施物业管理。
第三章 物业管理企业
第十六条 物业管理企业，是指依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人地位，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。
第十七条 物业管理企业应当按照规定向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。
第十八条 物业管理企业的权利：
（一）根据有关法律、法规和规章，并依据物业管理委托合同，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；
（二）依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等），承担专项管理业务工作；
（五）按照企业经营范围开展多种经营；
（六）敦请业主委员会协助管理。
第十九条 物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理委员合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受业主委员会、住宅区内的全体业主和使用人及有关部门的监督；
（三）向业主委员会报告工作；
（四）积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生活。
第四章 物业管理委托
第二十条 住宅区开发建设单位在住宅区业主委员会成立前应当确定物业管理单位，负责住宅区住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理工作。
第二十一条 住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销（预）售合同中订立有关售后物业管理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销（预）售合同的组成部分。
第二十二条 住宅区入住率或者销售率达到６０％以上时，开发建设单位或者接受委托的物业管理企业应当在１个月内向市、县（市）物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门组织开发建设单位或者物业管理企业召集首次业主会议，选举产生业主委员会。业主委员会成立后应当及时续聘或者重新委托物业管理企业。
开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，及时向业主委员会移交物业管理所必需的工程建设技术资料。业主委员会应当将该资料复印件委托物业管理企业妥善保管，由物业管理企业使用。
第二十三条 接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位或者业主委员会签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列内容：
（一）双方当事人名称及地址；
（二）管理服务项目和内容；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务权限；
（五）管理服务费用及其支付办法；
（六）合同期限；
（七）双方当事人认为需要约定的其他事项。
物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后１５日内，将物业管理委托合同报住宅区所在地物业管理行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前１个月通知物业管理企业。
物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起１个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他物品的移交手续。
第五章 住宅区的使用与维护
第二十五条 住宅区建成后，必须按照国家建设行政主管部门规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，住宅区所在地物业管理行政主管部门应当参加竣工综合验收，并就住宅区物业管理相关内容签署验收意见。
第二十六条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门的监督下，向住宅区业主委员会或者物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
（一）住宅区竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；
（三）住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；
（四）有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；
（五）住宅区物业管理所必需的其他资料。
第二十七条 业主和使用人使用房屋和住宅区公用配套设施应当遵守下列规定：
（一）房屋装饰装修不得危及房屋安全，未经有关部门批准不得改变房屋结构，不得私搭乱建，处理建筑垃圾必须符合有关规定；
（二）改变房屋用途和外貌，应当符合有关规定；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（四）房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室，平台、层面等公共部位，不得占用、乱堆杂物；
（五）爱护住宅区内的公共设施、不得损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等；
（六）车辆按照规定有序停放；
（七）垃圾实行袋装化，按照规定的时间、地点、方式投放；
（八）住宅区内不得乱贴、乱画、乱挂。
第二十八条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）房屋室内部分，由业主和使用人自行维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由住宅区受聘的物业管理企业组织定期养护维修。
第二十九条 物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消火栓、停车场、自行车（摩托车）库、公厕、卫生保洁设备设施等公用配套设施的养护维修。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十条 住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对住宅区内的水、电、煤气等管线、设施进行维修养护。
第三十一条 住宅区内的业主和使用人，应当增强自主意识，严格遵守住宅区业主公约和物业管理有关规定，积极参与住宅区的物业管理活动，延长住宅区的使用寿命，使住宅区成为文明、高尚的居所。
第六章 物业管理收费及管理用房
第三十二条 物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。对物业管理收费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
物业管理公共服务费具体收费项目、标准、管理办法，由省人民政府价格、建设行政主管部门另行制定。
第三十三条 物业管理公共服务费的主要用途为：
（一）物业管理企业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费；
（二）绿化管理费；
（三）清洁卫生费；
（四）保安费；
（五）办公费；
（六）物业管理企业固定资产折旧费；
（七）法定税费。
第三十四条 物业管理公共服务费，应当实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法、开支方向应当定期定点公布，接受业主和使用人的监督。业主和使用人应当按照规定按期足额缴纳物业管理公共服务费。
第三十五条 物业管理企业可以接受委托，代理供水、供电、供气等有关专业部门收取水、电、气费，并可以代其定期维修养护水、电、煤气等管线、设施，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。
业主需求的特约服务费，由业主与物业管理企业协商确定，报价格行政主管部门备案。
第三十六条 房屋公用部位、设施、设备专项维修费，按照国家和省人民政府的有关规定执行。
前款所称专项维修费，应当存入指定银行，由业主自治管理，具体办法由市、县（市）人民政府制定。
第三十七条 各级人民政府财政、审计部门依法对住宅区物业管理专项维修费的收费、管理和使用情况进行监督和审计。
第三十八条 住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有，依法发给房屋共有权证，不得转让。
第七章 法律责任
第三十九条 物业管理企业未按本办法规定到物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审查手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处３００００元以下的罚款。
第四十条 物业管理企业违反本办法，对住宅区房屋及公用设施、设备管理、维修、养护不善或者不履行物业管理委托合同规定义务的，业主和使用人有权投诉，物业管理行政主管部门可以责令其赔偿损失，并视情节给予警告或者处５０００元以下罚款。
第四十一条 物业管理企业违反本办法，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由价格行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。
第四十二条 业主和使用人不遵守住宅区业主公约和国家有关物业管理法律、法规，违反本办法第二十七条规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正；造成损失的，有权要求其赔偿；违反有关法规的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主和使用人未按照规定或物业管理委托合同约定缴纳物业管理公共服务费的，物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。
第四十三条 物业管理企业不服物业管理、价格行政主管部门的行政处罚，可以依照法律、法规的规定，向作出行政处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，或向人民法院起诉。
业主或使用人不服物业管理企业作出的物业管理决定的，可依法向物业管理行政主管部门投诉或向人民法院起诉；不服物业管理行政主管部门作出的裁决的，可向其上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。
第四十四条 住宅区开发建设单位违反本办法第三十八条规定，不按照规定履行提供住宅区物业管理用房，由物业管理行政主管部门责令其限期履行。
第四十五条 物业管理企业与业主、业主委员会、房屋使用人因物业管理产生的合同纠纷，当事人应当协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解不成的，应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。
第四十六条 物业管理行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有２名以上执法人员，并出示省人民政府统一制发的行政执法证件；实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚没单据，罚没收入必须全部上缴国库。
第八章 附则
第四十七条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区（厂房）的物业管理，参照本办法执行。
第四十八条 市可以根据本办法制定实施细则。
第四十九条 本办法的具体应用问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。
