县级以下党政领导干部任期经济责任审计暂行规定

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【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
广东省人大常委会


广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省劳动安全卫生条例》的决定
广东省人大常委会


（1994年9月15日广东省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1994年9月16日公布施行）


广东省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《广东省劳动安全卫生条例》第二条、第五条和第二十八条修改如下：
“第二条 在本省行政区域内的企业以及从事生产经营活动的事业单位和个体经济组织（以下统称生产经营单位），适用本条例。
矿山企业和交通运输企业的劳动安全卫生管理，除国家另有规定外执行本条例。”
“第五条 劳动保护和劳动卫生监察机构对危险场所、接触有毒有害因素的生产场所实行《劳动安全许可证》和《劳动卫生许可证》制度。对违反劳动安全卫生法律、法规或不符合国家劳动安全卫生要求的生产经营单位，由劳动保护和劳动卫生监察机构发给《劳动安全卫生整改指令书
》，限期整改。”
“第二十八条 生产、使用危险物品的车间，储存危险物品的仓库不得与职工宿舍混合在同一建筑物内；此类工厂、车间、仓库与周围居民区及其他建筑物之间，必须保持规定的安全距离。对不符合安全、卫生要求的，要限期搬迁。
易燃、易爆区域动火，必须执行动火审批制度。”
与修改后的第二条相适应，条例各条的“企业事业单位”改为“生产经营单位”。条例其他内容如与国家新公布的法律、法规规定不一致，按国家现行规定执行。

附：《广东省劳动安全卫生条例》第二条、第五条和第二十八条原文：
“第二条 本条例适用于本省行政区域内全民所有制企业、乡镇以上（包括乡办、镇办）集体所有制企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和从事生产经营活动的事业单位（以上统称企业事业单位）。
本省行政区域内矿山企业和交通运输企业的劳动安全卫生管理，除国家另有规定外执行本条例。”
“第五条 劳动保护和劳动卫生监察机构对符合劳动安全卫生要求的企业事业单位发给《劳动安全卫生合格证》，对不符合劳动安全卫生要求的发给《劳动安全卫生整改指令书》。”
“第二十八条 生产、使用和储存危险物品的工厂、车间、仓库与周围居民区及其他建筑物之间，必须保持规定的安全距离。因条件限制不能达到规定要求的，必须采取其他安全防护措施。对不符合安全、卫生要求的，要限期搬迁。
易燃、易爆区域动火，必须执行动火审批制度。”



1994年9月16日